寧政發(fā)〔2016〕75號(hào)《南京市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》

南京市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見

寧政發(fā)〔2016〕75號(hào)

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

為貫徹落實(shí)中央和省委省政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的工作部署，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

一、總體要求

全面貫徹中央關(guān)于深化住房制度改革和提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率的戰(zhàn)略決策，突出分類指導(dǎo)、因地施策，遵循“密切監(jiān)測、精準(zhǔn)施策、綜合協(xié)調(diào)、確保長效”的總體原則，以支持合理住房需求、優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為導(dǎo)向，落實(shí)主體責(zé)任，強(qiáng)化執(zhí)行力度，統(tǒng)籌實(shí)施房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。到2020年底，南京房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率效能顯著提升，基本建立符合市場規(guī)律、購租并舉的住房體系，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的良性發(fā)展格局。

二、工作舉措

（一）分類施策做好去庫存工作。按照國家、省去庫存的要求，重點(diǎn)支持剛性住房需求，鼓勵(lì)引導(dǎo)改善性住房需求，遏制投機(jī)性住房需求，保持全市商品房的適度庫存規(guī)模，保持商品住宅的合理去化周期。進(jìn)一步深化戶籍制度改革，有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求。認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人住房金融稅收等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低居民購房成本。對(duì)商品住宅庫存相對(duì)較集中的區(qū)域，充分對(duì)接國家和省在戶籍、財(cái)稅、金融、公積金等方面的去庫存支持政策，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，合理引導(dǎo)需求流向。完善統(tǒng)計(jì)方法，開展商辦庫存的系統(tǒng)性調(diào)查，掌握未售未用商業(yè)辦公用房底數(shù)。鼓勵(lì)和支持各區(qū)、園區(qū)出臺(tái)扶持政策，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在符合規(guī)劃的前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商業(yè)、辦公等非住宅類商品房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等生產(chǎn)性用房，并按規(guī)定享受國家和省有關(guān)政策優(yōu)惠。對(duì)于商辦庫存較多、去化周期較長的區(qū)域，根據(jù)實(shí)際情況，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，允許調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)商業(yè)、辦公用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、文化、體育等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。此類按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。對(duì)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過3年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)，支持各區(qū)在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)基地過程中，優(yōu)先使用上述自持物業(yè)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將閑置的商業(yè)辦公用房轉(zhuǎn)售為租。

（二）保持合理土地供應(yīng)規(guī)模節(jié)奏。充分發(fā)揮土地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。2016年，以滿足自住剛性和改善性住房需求為主，全市新建商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模不低于500公頃。加大土地出讓計(jì)劃執(zhí)行力度，確保出讓計(jì)劃落實(shí)到位。合理安排不同區(qū)域土地上市量，增加土地市場需求旺盛區(qū)域的土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先推出區(qū)域優(yōu)質(zhì)成熟地塊，保持房地產(chǎn)用地市場供需基本平衡。加快土地供應(yīng)節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。優(yōu)化土地供應(yīng)方式，緊密結(jié)合土地征收安置及多層次住房保障需要，將各區(qū)及住房保障和房產(chǎn)部門提出的在擬出讓土地面積5萬平方米以上住宅用地中配建共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等保障性住房的相關(guān)要求（套型比例、規(guī)模數(shù)量、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間等），一并納入土地出讓條件；繼續(xù)執(zhí)行“限地價(jià)、競保障房資金或面積”的競價(jià)方式，在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)公布最高限價(jià)，最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)上浮45%左右。在達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競爭的，則停止競爭地價(jià)，改為競爭保障房建設(shè)面積或資金，出資最高者或面積最大者為競得人，保障房建設(shè)資金應(yīng)與土地出讓金首付款一并支付。

（三）有效遏制房價(jià)過快上漲勢頭。積極應(yīng)對(duì)我市房地產(chǎn)發(fā)展的新情況，主動(dòng)履行調(diào)控的主體責(zé)任，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)。切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場需求旺盛區(qū)域普通商品住宅的價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項(xiàng)目（不含戶型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均價(jià)為基準(zhǔn)，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)。申報(bào)均價(jià)2萬元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2—3萬元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%;3萬元/平方米以上的，年化漲幅不宜高于8%；首次銷售的項(xiàng)目，申報(bào)均價(jià)參照周邊同類型、同品質(zhì)樓盤。切實(shí)防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、邊賣邊漲。領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目應(yīng)一次性公開全部房源，及時(shí)對(duì)外銷售；領(lǐng)取預(yù)售許可證后不銷售，欲整棟、大面積上調(diào)價(jià)格的，物價(jià)部門原則上不接受上調(diào)價(jià)格的申報(bào)；領(lǐng)取預(yù)售許可證后毛坯改精裝修房的項(xiàng)目，屬于預(yù)售方案的重大調(diào)整，在公示取得先期購房業(yè)主認(rèn)可同意的基礎(chǔ)上，需對(duì)預(yù)售方案進(jìn)行重新備案，對(duì)價(jià)格申報(bào)進(jìn)行重新指導(dǎo)，原則上毛坯部分價(jià)格不變，精裝修價(jià)格按照第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果合理確定。及時(shí)開展新建商品住房成本調(diào)查，對(duì)供應(yīng)偏緊區(qū)域的典型樓盤，了解房價(jià)成本構(gòu)成。對(duì)競拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準(zhǔn)許成本調(diào)查內(nèi)容，督促項(xiàng)目利潤率較高的開發(fā)企業(yè)適當(dāng)下調(diào)價(jià)格漲幅。認(rèn)真做好毛坯和全裝修項(xiàng)目分類分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，客觀反映市場價(jià)格的真實(shí)情況。

（四）加強(qiáng)市場聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。加強(qiáng)服務(wù)，鼓勵(lì)和支持企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，增加有效供給。加強(qiáng)住房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營虛假廣告、霸王合同、捂盤惜售等違規(guī)行為，加大聯(lián)合執(zhí)法和查處力度，及時(shí)公開曝光典型案例，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。加強(qiáng)商品房預(yù)售和交易管理，加大日常動(dòng)態(tài)巡查的覆蓋面，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，建立差別化監(jiān)管體系，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、誠信度較高企業(yè)和信譽(yù)差、存在不良行為的企業(yè)，適用不同監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，有效預(yù)防和化解市場風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)土地供后監(jiān)管，促進(jìn)土地開發(fā)利用。嚴(yán)格規(guī)范出讓合同管理，對(duì)開發(fā)企業(yè)付款、開竣工等行為須嚴(yán)格按出讓合同要求履行。商品住宅用地開工時(shí)間原則上不得超過土地交付之日起半年。地上建筑面積小于10萬平方米的，合同約定開發(fā)周期不得超過2年;10萬平方米以上的，合同約定開發(fā)周期不得超過3年。依托土地誠信系統(tǒng)，加大對(duì)出讓金催繳、違約責(zé)任處理、閑置土地、土地開發(fā)企業(yè)不誠信行為等的處理力度，嚴(yán)厲打擊故意囤地行為，引導(dǎo)企業(yè)誠實(shí)守信，促進(jìn)盡快形成市場有效供給。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、P2P平臺(tái)及小額貸款公司所開展住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管，依法依規(guī)查處為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、違反住房信貸政策的行為。

（五）積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)。按照統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、多策并舉、共建共享、建管并重的原則，進(jìn)一步加強(qiáng)危舊房城中村改造力度，2016年實(shí)施棚戶區(qū)改造面積250萬平方米。進(jìn)一步提高征收和棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例。鼓勵(lì)選擇貨幣化安置方式，對(duì)在國有土地房屋征收過程中，選擇貨幣化補(bǔ)償、放棄申購征收安置房及保障性住房的市民，在簽約期限內(nèi)搬家的，可給予不超過房地產(chǎn)評(píng)估總額20%的獎(jiǎng)勵(lì)。通過使用政策性資金的信貸支持和集中支付，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)給予適當(dāng)優(yōu)惠折扣出售存量商品房，用于解決棚戶區(qū)改造過程中的群眾住房問題。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性安居工程用地、規(guī)劃、資金、政策等要素整合，保持合理供地規(guī)模2016年新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。加快住房保障體系的轉(zhuǎn)型進(jìn)程，根據(jù)我市實(shí)際和可負(fù)擔(dān)能力，逐步擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，實(shí)現(xiàn)城市中低收入住房困難家庭的應(yīng)保盡保。積極穩(wěn)妥地將外地來寧創(chuàng)業(yè)、新就業(yè)的人才逐步納入公共租賃住房供應(yīng)范圍。

（六）加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。鼓勵(lì)支持優(yōu)質(zhì)誠信房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，推進(jìn)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。大力發(fā)展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，發(fā)展綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保的高品質(zhì)住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住房發(fā)生的實(shí)際裝修成本，可按規(guī)定在稅前扣除。研究養(yǎng)老、科技、旅游、健康地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，支持跨界發(fā)展。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型、適銷對(duì)路的各類住宅，加強(qiáng)市場監(jiān)測和引導(dǎo)，在剛性需求集中的區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項(xiàng)目）的供應(yīng)套數(shù)占比穩(wěn)定在50%左右。

（七）提升城市宜居性和配套建設(shè)監(jiān)管水平。加快推進(jìn)全市軌道交通、快速路網(wǎng)等互聯(lián)互通，提升城市功能，促進(jìn)產(chǎn)城融合。加強(qiáng)城市新區(qū)教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、養(yǎng)老、社會(huì)等公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，尤其要加大保障性住房配套跟進(jìn)力度，促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展。認(rèn)真落實(shí)住宅小區(qū)配套建設(shè)與交付的相關(guān)監(jiān)管工作。支持各區(qū)在全市供給側(cè)改革的政策框架下，深度挖掘經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?jié)摿?，?chuàng)造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，提升區(qū)域吸引力。

（八）逐步構(gòu)建租購并舉住房制度。鼓勵(lì)和引導(dǎo)市民形成租購并舉的住房消費(fèi)觀念，加快租賃市場培育，發(fā)展規(guī)模化租賃機(jī)構(gòu)，規(guī)范租賃市場秩序。研究完善公租房貨幣化的相關(guān)政策和辦法，探索對(duì)于新就業(yè)人群，階段性給予承租社會(huì)化房屋的租金補(bǔ)貼，提高公租房等保障方式的覆蓋率和普惠度。鼓勵(lì)和支持區(qū)、園區(qū)利用存量資源，加強(qiáng)對(duì)人才住房的支持力度。積極培育誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大租賃市場規(guī)模。搭建房屋租賃信息平臺(tái)，提高房屋租賃市場的透明度和運(yùn)行效率，拓展房屋租賃的新興配套服務(wù)領(lǐng)域。

（九）完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。構(gòu)建房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)分析的工作機(jī)制，有效整合行業(yè)管理部門信息，加強(qiáng)與社會(huì)第三方機(jī)構(gòu)的合作，通過多維度、全方位交叉分析，進(jìn)一步提高市場監(jiān)測的實(shí)時(shí)性、有效性和前瞻性，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場趨勢研判和精準(zhǔn)施策提供信息支撐。

（十）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的正面宣傳引導(dǎo)，準(zhǔn)確解讀促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策，客觀報(bào)道房地產(chǎn)市場相關(guān)信息。及時(shí)回應(yīng)熱點(diǎn)問題，防止不實(shí)信息誤導(dǎo)輿論。定期向社會(huì)公布經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃安排，及時(shí)發(fā)布土地出讓預(yù)公告，引導(dǎo)市場發(fā)展方向。加大對(duì)中小戶型、匹配剛性需求產(chǎn)品的信息發(fā)布，推動(dòng)市場供需對(duì)接。倡導(dǎo)適度消費(fèi)理念，警示市場投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，營造有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的良好氛圍。

三、保障機(jī)制

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)去庫存、穩(wěn)市場對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義，強(qiáng)化整體部署，切實(shí)抓好落實(shí)。綜合運(yùn)用規(guī)劃、建設(shè)、用地、產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅、金融等政策手段，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，加快庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化，穩(wěn)定市場發(fā)展。努力適應(yīng)新常態(tài)，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任。按照分類施策要求，進(jìn)一步加強(qiáng)南京市住房和房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組工作的協(xié)同性、有效性。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常工作，定期召開聯(lián)席會(huì)議。

（二）強(qiáng)化精準(zhǔn)施策。進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與共建共享機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管，準(zhǔn)確把握市場變化趨勢、區(qū)域分化情況，及時(shí)研究制定有效應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整政策組合工具箱內(nèi)相關(guān)措施的發(fā)力點(diǎn)和力度，化解市場潛在風(fēng)險(xiǎn)，抑制不合理需求過度釋放，防止房價(jià)階段性過快上漲，保持房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

（三）強(qiáng)化協(xié)調(diào)推進(jìn)。切實(shí)加大因城施策、政策支持、行業(yè)指導(dǎo)、工作推進(jìn)的力度，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促檢查，進(jìn)一步細(xì)化任務(wù)分解和措施落實(shí)，形成分工明確、職責(zé)清晰、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、執(zhí)行有力的工作機(jī)制，確保房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)落實(shí)到位。
 

南京市人民政府

2016年4月18日

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本文關(guān)鍵詞： 寧政發(fā), 南京市, 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革, 房地產(chǎn)市場, 平穩(wěn)健康, 發(fā)展, 實(shí)施意見