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最新版《外商投資產業(yè)指導目錄（2015）》專題系列之四：關于外商投資房地產
作者：徐明浩
2015年3月13日，國家發(fā)改委在其官方網站上公布了由國家發(fā)改委和商務部聯(lián)合發(fā)布的《外商投資產業(yè)指導目錄（2015年修訂）》（以下稱“《2015版指導目錄》”）?！?015版指導目錄》將自2015年4月10日起施行，《外商投資產業(yè)指導目錄（2011年修訂）》（以下稱“《2011版指導目錄》”）同時廢止。
就《2015版指導目錄》，本文擬介紹該指導目錄在外商投資房地產方面的主要發(fā)展和變化，具體包括如下兩個方面的內容：
一、外商投資房地產業(yè)務的變化
在《2011版指導目錄》中，房地產業(yè)屬于限制類項目，具體包括以下三項：1、土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；2、高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營；3、房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。
在《2015版指導目錄》中，房地產業(yè)從限制類項目中整體刪除，土地成片開發(fā)（限于合資、合作）等上述三項內容已經放開，房地產業(yè)已經沒有限制類。
二、對房地產市場及政策的影響
此前，由于人民幣升值、熱錢涌入、房地產市場需求旺盛（特別是投資需求）等原因，我國房地產領域的外商投資增長較快，境外機構和個人在中國境內購買房地產的活動也非常活躍。自2006年起，為了規(guī)范房地產市場外資準入和管理，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展，我國政府頒布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房〔2006〕171號)（即“171號文”）等一系列“限外令”，限制外商投資房地產行業(yè)。
在經歷了多年高速發(fā)展之后，自2014年以來，中國房地產市場開始進入調整期，房地產投資增速顯著放緩，銷售面積、銷售額和銷售價格也出現(xiàn)不同程度的下降，一線城市與二、三、四線城市的差異化日趨明顯。在房地產市場調整的小背景，以及我國全面深化改革，積極推進新一輪對外開放，經濟發(fā)展進入提質增效新階段的大背景之下，筆者理解，《2015版指導目錄》對于外商投資房地產業(yè)的調整，意味著外資對于房地產行業(yè)的投資準入門檻可能會大幅降低，但是，并不會全面放松。
在市場影響方面，放寬外商投資在房地產行業(yè)的限制，對于維持房地產市場的穩(wěn)定會起到一定程度的促進作用。但是，鑒于房地產市場的目前情況及發(fā)展趨勢，房地產市場的差異化將成為一種新常態(tài)，外資看好的地區(qū)現(xiàn)仍限于北京、上海等一線城市，對于二、三、四線城市的房地產市場影響非常有限。
在政策影響方面，雖然《2015版指導目錄》將房地產行業(yè)從限制類項目中取消，但是，目前外商投資房地產仍然需要遵守“限外令”的相關規(guī)定（如投資購買非自用房地產的商業(yè)存在原則、外資投資房地產的項目公司原則、外商投資房地產企業(yè)在商務部門的備案管理等），但具體政府審批權限可能會進一步下放。隨著《2015版指導目錄》的正式施行，未來“限外令”會如何變化，我們將進一步觀察。（完）
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