國土資發(fā)〔2015〕37號:2015年樓市新政要點

國土資源部、住建部2015年3月25日已聯合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模；優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整；多措并舉，統籌保障性安居工程建設；部門聯動，加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。

相關政策——國土資發(fā)[2015]37號 關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

政策要點總結：

【重磅！住房供應偏多市縣住宅用地供應要減少】國土資源部、住建部2015年3月25日發(fā)文要求：對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。

【新提法！未開發(fā)房地產用地可轉型利用】國土資源部、住建部2015年3月25日通知要求：房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣，可研究制訂未開發(fā)房地產用地用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導這類用地轉型利用，用于國家支持的新興產業(yè)及養(yǎng)老、文化、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。

【明確！商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源】國土資源部、住建部2015年3月25日發(fā)文明確，整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，并完善配套用地手續(xù)。

【嚴管！部門聯手監(jiān)督房地產市場】今后，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為或違反有關資質管理規(guī)定的，國土部門可根據住建部門信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地競買；在土地市場中有違法違規(guī)行為的，住建部門可依據國土部門信息予以處罰，情節(jié)嚴重的，依法注銷其資質證書。

亞豪機構解讀：

國土資發(fā)〔2015〕37號中第一點提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模”，同時要求，供應規(guī)模過大的區(qū)域減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點城市有效增加住宅用地供應規(guī)模。

對此，亞豪機構分析，該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。當前大量三、四線城市因前幾年大規(guī)模供應土地導致商品房集中上市，同時又因經濟發(fā)展的掣肘造成房地產市場內需疲軟、外需不足，使得商品房庫存高企，開發(fā)商資金壓力巨大。在這種情況下，一方面要控制房地產市場的進口，也就減少土地供應，另一方面還要打開市場的出口，也就是提振經濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產市場的供需矛盾。

但要地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，不僅是出于財政壓力、還是償債壓力，能否按照部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數。而對于以北上廣深為代表的一線城市來說，雖然存在一定的供需不平衡的現象，但在限購政策的制約下購房需求并不會大幅攀升，供需矛盾并不突出，一線城市適度增加供地，有望降低開發(fā)商競地的激烈程度，加劇一線城市土地市場二元分化的局面，預計2015年地處核心區(qū)、位置條件較好的地塊地價仍將走高，而位置偏遠、周邊配套匱乏的地塊地價將穩(wěn)中有降。

國土資發(fā)〔2015〕37號中第二點是“優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整”，并提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”，“引導未開發(fā)房地產用地轉型利用”。

對此，亞豪機構分析，這條規(guī)劃為滯銷地塊及項目提供了新的機會，此前開發(fā)商拿地后面臨市場風險，只能通過調整產品類型及定價的方式適應當前市場形勢的變化，如果市場全線低迷，且價格調整余地不大，無法激發(fā)購買力的話，項目只能暫時擱置，等待市場有利時機的到來。而項目上市后如果遭遇滯銷，能夠調整的余地則更小，只有通過價格和營銷手段來打開市場。而國土資發(fā)〔2015〕37號頒布后，開發(fā)商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，從而打破面臨的市場困局。

但是，不同性質的用地在拿地時的成本差距較大，以北京（樓盤）為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米，從這兩類用地的成交價格來看，住宅用地的樓面均價比商服用地多出了6000元/平方米，如果涉及到養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價水平往往更低，開發(fā)商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補貼，必然會影響到政策的落地實施。

而可對在建項目的住房戶型做出調整，政策初衷很好，可是，在建項目調整戶型的產品設計投入、建安成本的投入都會進一步增加開發(fā)成本、推高房價，如果拿地價格低，增加的成本可以被市場消化，確實能夠幫助部分開發(fā)商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價較高的情況下，僅靠調整產品也將無法扭轉滯銷困境。

國土資發(fā)〔2015〕37號中第二點是“多措并舉，統籌保障性安居工程建設”，提出可以“整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地”。

亞豪機構分析，此前相關部委也曾提出整體購買在建項目用于保障房建設，但其中涉及到政府購置價格與開發(fā)商成本的平衡問題，實際執(zhí)行也面臨著一定問題，將未開工房地產用地轉為住房保障用地也因為同樣的原因不易實施。

總體來看，本次國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布的國土資發(fā)〔2015〕37號著力于緩解市場供需矛盾，給開發(fā)商提供更多選擇的機會，但從最終的實施效果來看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實現預期的目的。

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