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貴州省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見
黔府辦發(fā)〔2022〕1號
各市、自治州人民政府，各縣（市、區(qū)、特區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)：
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），加快發(fā)展我省保障性租賃住房，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)提出如下實施意見。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實習(xí)近平總書記視察貴州重要講話精神，堅持以人民為中心，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，重點解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。
二、基礎(chǔ)制度
（一）實施范圍。以貴陽市（貴安新區(qū)）為重點積極開展保障性租賃住房建設(shè)，其他符合人口凈流入條件的縣級以上城市和成熟的工業(yè)園區(qū)，由縣（市、區(qū)、特區(qū)）人民政府組織研究本地區(qū)實際情況，制定當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房實施辦法、實施規(guī)劃和年度計劃，采取自下而上的方式，經(jīng)市（州）人民政府同意，報省人民政府批準確定后納入實施范圍。
（二）保障對象。保障性租賃住房主要面向住房困難的新市民、青年人，對符合條件的執(zhí)行計劃生育政策和執(zhí)行優(yōu)生優(yōu)育政策、復(fù)員退伍軍人等群體應(yīng)納入保障范圍。城市人民政府應(yīng)按照保基本的原則，結(jié)合實際確定準入和退出的具體條件。
（三）建設(shè)標準。保障性租賃住房以小戶型為主，原則上建筑面積70平方米以內(nèi)的保障性租賃住房占比不低于70%。城市人民政府應(yīng)按照?；镜脑瓌t，結(jié)合實際確定項目小戶型具體占比和最大建筑面積。保障性租賃住房應(yīng)配備必需生活服務(wù)設(shè)施，符合環(huán)保、衛(wèi)生、消防等相關(guān)要求，建設(shè)適用標準執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定。
（四）租金標準。建立合理的公租房和保障性租賃住房租金標準體系。原則上公租房租金標準應(yīng)按不高于同地域同品質(zhì)市場租賃住房平均租金的70%確定，同時考慮不同收入群體制定不同價格標準;保障性租賃住房租金標準應(yīng)不低于當?shù)毓夥孔饨饦藴是也桓哂谕赜?、同品質(zhì)市場租賃住房平均租金的90%，具體租金標準由城市人民政府按租賃戶收入可負擔、租賃企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)原則確定。各地應(yīng)建立公租房和保障性租賃住房租金標準信息發(fā)布制度，定期分區(qū)域、分類型公布租金水平信息。
（五）引導(dǎo)多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。
（六）堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，充分聽取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各類主體意見，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標和政策措施，制定年度建設(shè)計劃，并及時向社會公布。
（七）嚴格監(jiān)督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督，強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管，實時、動態(tài)發(fā)布住房房源、準入核準、租賃管理等信息;編制租賃合同范本，明確權(quán)責，合理設(shè)置合同期限;建立保障性租賃住房市場聯(lián)合監(jiān)督工作制度，對互聯(lián)網(wǎng)平臺、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等市場主體實施負面清單管理，嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。
（八）落實地方責任。城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。城市人民政府應(yīng)建立發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，構(gòu)建部門聯(lián)審機制，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、財政、自然資源、稅務(wù)、人行、證監(jiān)、銀保監(jiān)等部門參與，對新建、改建和改造項目的實施方案及規(guī)劃聯(lián)合審查，向符合條件的項目出具保障性租賃住房項目認定書。
（九）完善準入退出機制。城市人民政府應(yīng)完善保障性租賃住房項目準入和退出制度，維護保障性租賃住房體系穩(wěn)定，有序推進保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展，實現(xiàn)供給平衡。對改建后保障性租賃住房項目運營期應(yīng)設(shè)立最低年限，原則上在10年左右，期限屆滿后需退出保障性租賃住房運營管理的，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定申請辦理退出手續(xù)，恢復(fù)原房屋用途，不再享受保障性租賃住房優(yōu)惠政策。
三、支持政策
（一）進一步完善土地支持政策
1.在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房;建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
2.對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式;土地用途變更后，原以劃撥方式供應(yīng)的應(yīng)換發(fā)新的劃撥決定書;原以出讓方式供應(yīng)的應(yīng)由出讓人和受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同;允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。
3.經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅，不得分割轉(zhuǎn)讓;鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。
4.對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
5.按照職住平衡原則，圍繞保障性租賃住房用地開展年度需求統(tǒng)計，并將保障性租賃住房用地需求情況納入年度住宅用地供應(yīng)計劃中，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取。屬地自然資源主管部門應(yīng)當制定規(guī)范的土地出租合同。鼓勵在新建商品房和地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房，可參照《省人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理工作的意見》（黔府辦發(fā)〔2013〕39號）中“掛牌出讓的新建商品住房用地項目，必須按建設(shè)項目住宅建筑總面積的5%—10%配建廉租住房、公共租賃住房”的要求，選擇配建保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由城市人民政府確定。
（二）簡化審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。政府投資的保障性租賃住房在取得保障性租賃住房項目認定書后，可將項目建議書與可行性研究報告合并審批。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。
（三）給予補助資金支持。城市人民政府應(yīng)積極爭取中央資金支持，符合條件的項目可積極申請專項債券，統(tǒng)籌做好資金保障。各級人民政府可安排補助資金用于保障性租賃住房建設(shè)。
（四）降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。從2021年10月1日起，對利用非居住存量土地和非居住存量房（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租上述保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租上述保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房適用上述簡易計稅方法并進行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
（五）執(zhí)行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。
（六）進一步加強金融支持
1.加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳收集匯總有信貸需求的住房租賃企業(yè)名單推送給人民銀行貴陽中心支行，由人民銀行貴陽中心支行按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則推送給金融機構(gòu)，督促銀行做好融資對接服務(wù)，提高融資對接效率。在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會等多部委協(xié)調(diào)工作機制下，完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。
2.拓寬融資渠道，鼓勵與支持法人銀行業(yè)金融機構(gòu)在風(fēng)險可控的前提下，按照市場化、法治化原則發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。創(chuàng)新專項服務(wù)和產(chǎn)品，鼓勵銀行保險機構(gòu)結(jié)合我省保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，積極開發(fā)具有針對性的金融產(chǎn)品，結(jié)合市場前景，打造專有產(chǎn)品，切實提升金融服務(wù)質(zhì)量。加大非金融企業(yè)債務(wù)融資工具宣傳推介，支持和引導(dǎo)符合條件的企業(yè)發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。鼓勵商業(yè)保險資金在依法合規(guī)前提下，按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。
四、組織實施
（一）做好政策銜接。城市人民政府要把解決以新市民、青年人為主的各類群體住房困難問題擺上重要議事日程，對現(xiàn)有各類政策支持租賃住房進行梳理，包括通過利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點、發(fā)展政策性租賃住房試點建設(shè)的租賃住房等，符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。
（二）深化部門協(xié)作。由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，會同省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、人民銀行貴陽中心支行、省稅務(wù)局、貴州銀保監(jiān)局、貴州證監(jiān)局等部門加強工作銜接，強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)，總結(jié)推廣經(jīng)驗做法。各有關(guān)部門和單位要按職責分工，加強協(xié)作、形成合力，加強信息共享、互聯(lián)互通，優(yōu)化辦事流程，提高服務(wù)效率，確保將各項政策落實到位。
（三）開展監(jiān)測評價。由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，會同省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局等部門對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價，制定監(jiān)測評價辦法，完善監(jiān)測評價指標體系，將監(jiān)測評價結(jié)果納入省人民政府對城市人民政府績效考核范圍。
貴州省人民政府辦公廳
2022年1月7日
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