津政辦發(fā)〔2023〕15號《天津市人民政府辦公廳關于印發(fā)天津市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案的通知》

《天津市人民政府辦公廳關于印發(fā)天津市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案的通知》






津政辦發(fā)〔2023〕15號

有關區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局：

經市人民政府同意，現將《天津市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》印發(fā)給你們，請參照執(zhí)行。



 

天津市人民政府辦公廳

2023年5月24日

天津市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案

為穩(wěn)妥有序推進農村集體經營性建設用地入市試點工作，根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見》精神和自然資源部部署要求，結合本市實際，制定本工作方案。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，以健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為目標，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價；建立分類別、有級差的農村集體經營性建設用地入市增值收益分配機制，合理平衡國家、集體和農民個人收益；保障入市土地權能，盤活空閑、廢棄和低效利用的存量集體建設用地，提高土地節(jié)約集約利用水平。通過試點，形成可復制、易推廣的改革成果，為全面深化開展農村集體經營性建設用地入市工作提供制度、政策和措施保障。

二、試點任務

（一）強化規(guī)劃引領作用

1．推進規(guī)劃編制。加快推進控制性詳細規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制審批，統(tǒng)籌并合理安排入市的規(guī)模、布局、開發(fā)強度和開發(fā)時序等，完善功能配套，促進集聚發(fā)展，探索兼顧國家、農村集體經濟組織和農民利益的規(guī)劃編制方法。（責任單位：市規(guī)劃資源局，濱海新區(qū)人民政府、武清區(qū)人民政府、靜海區(qū)人民政府、薊州區(qū)人民政府。以下各項試點任務均需濱海新區(qū)人民政府、武清區(qū)人民政府、靜海區(qū)人民政府、薊州區(qū)人民政府負責，不再列出）

2．完善規(guī)劃許可管理制度。規(guī)范并統(tǒng)一本行政區(qū)域范圍內規(guī)劃用地管理要求，明確入市地塊規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可、規(guī)劃驗收或規(guī)劃核實等管理環(huán)節(jié)，將入市項目納入規(guī)劃許可管理。依據詳細規(guī)劃提出擬入市地塊規(guī)劃條件，未確定規(guī)劃條件的地塊不得入市交易。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

3．盤活農村存量建設用地。以第三次全國國土調查、自然資源部下發(fā)的2021年國土變更調查現狀共享版為基礎，認定存量建設用地。探索全域土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、農村集體土地整理等政策措施，支持盤活存量建設用地。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市農業(yè)農村委）

（二）明確和規(guī)范入市規(guī)則

4．開展入市土地摸底調查。摸清可入市后備土地資源，全面掌握地塊的坐落、四至、界址、面積、權屬、規(guī)劃、流轉情況等，同步納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)。加快完成農村集體建設用地所有權和使用權登記，做好登記成果更新。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

5．完善入市土地經營性用途管理辦法。探索入市土地用于工業(yè)、商業(yè)等不同用途的管理辦法，提出產業(yè)準入、環(huán)保要求、用地標準等具體要求。入市年限不超過同類用途的國有建設用地最高使用年期，結合實際采取長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期等方式確定使用年限。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

6．探索農村集體經營性建設用地使用方式。參照國有建設用地不同用途的使用方式，探索農村集體經營性建設用地出讓、出租以及入股、聯營的具體路徑。農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租應采取招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式；工業(yè)用地、鄉(xiāng)村產業(yè)用地，同一宗地只有一個意向用地者的，探索采取協(xié)議的方式交易。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局）

7．規(guī)范入市流程。在依法落實民主決策機制的基礎上，指導農村集體經濟組織編制入市方案。參考土地估價專業(yè)評估機構的評估結果和集體建設用地基準地價，確定入市標底或底價。探索建立區(qū)人民政府對入市方案提出修改意見的工作機制。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場及相關媒介發(fā)布公告，參照國有建設用地有關規(guī)定進行交易、確定土地使用權人并及時公布交易結果。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

8．規(guī)范入市合同管理。出讓人與受讓人按照出讓合同示范文本，在區(qū)規(guī)劃資源部門見證下簽訂合同，并現場拍照。合同簽訂后5個工作日內，受讓人將合同報區(qū)規(guī)劃資源部門備案。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉(xiāng)建設委）

（三）建立開發(fā)利用監(jiān)管機制

9．建立入市監(jiān)管制度。參照國有建設用地開發(fā)利用的監(jiān)管制度，通過年度建設用地供應計劃、入市價格監(jiān)管、土地市場動態(tài)巡查、信用體系管理等措施，依托國土空間基礎信息平臺，建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場監(jiān)管機制。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

10．探索全生命周期管理模式。入市前，區(qū)相關部門對規(guī)劃條件、產業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護提出要求；入市后，出讓人、受讓人和區(qū)人民政府簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，可根據實際對監(jiān)管內容進行增補；區(qū)相關部門依據職責對工作目標落實、指標執(zhí)行等進行監(jiān)督考核。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

11．探索入市土地節(jié)約集約利用政策。參照《閑置土地處置辦法》，探索制定集體建設用地閑置土地處置機制。制定農村集體建設用地使用控制標準，嚴格建設用地準入，總結推廣節(jié)地技術、模式。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

12．妥善處理歷史遺留問題。探索解決集體建設用地歷史遺留問題的措施，明確對2009年以前已經形成并經第二次全國土地調查為建設用地、但尚未取得合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地的處置辦法。在合法合規(guī)的基礎上，充分發(fā)揮村民自治組織作用，穩(wěn)妥解決不符合規(guī)劃、缺乏合法手續(xù)、土地利用效率低等歷史遺留問題。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市農業(yè)農村委）

（四）健全土地增值收益分配機制

13．制定土地增值收益管理辦法。試點區(qū)制定增值收益調節(jié)金管理辦法，綜合分析用于工業(yè)、商業(yè)等不同用途的土地增值收益情況，統(tǒng)籌考慮地區(qū)實際和征地補償標準、用途、土地級差等因素，分類確定收取比例，確保農村集體經濟組織及其成員從不同用途入市土地所得收益基本均衡。明確增值收益調節(jié)金的用途，包括統(tǒng)籌城鎮(zhèn)和農村基礎設施建設、農村生態(tài)補償、農民保障等。探索以鎮(zhèn)村統(tǒng)籌、村村合作等形式合作入市、合理分配收益，采取股權分紅等形式獲得入市收益。（責任單位：市財政局、市規(guī)劃資源局）

14．完善農民集體土地收益分配機制。制定農村集體經濟組織土地收益分配管理辦法，指導設立入市資金專門賬戶，按規(guī)定比例留歸集體的土地增值收益，納入農村集體資產統(tǒng)一管理，及時公開資金使用情況，嚴格監(jiān)督監(jiān)管。（責任單位：市農業(yè)農村委、市規(guī)劃資源局）

（五）制定入市與成片開發(fā)土地征收之間的協(xié)同機制

15．探索入市保障項目用地制度。探索區(qū)分城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內外，合理安排年度入市和成片開發(fā)土地征收的規(guī)模、用途、布局等，制定實現兩種用地制度相互補充的政策措施。探索制定通過入市渠道保障用地需求的項目清單。統(tǒng)籌國有和集體建設用地數量，將農村集體經營性建設用地納入年度建設用地供應計劃。（責任單位：市規(guī)劃資源局）

16．探索入市農民收益保障機制。指導農村集體經濟組織綜合分析入市和成片開發(fā)土地征收的利弊和影響，尊重農村集體經濟組織成員的選擇權，充分聽取意見建議和合理訴求。按照不低于被征地農民補償水平的標準，指導農村集體經濟組織做好入市涉及使用權調整相關農民的補償等工作。研究集體建設用地入市收益與土地征收補償大體平衡的有效措施。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市農業(yè)農村委、市財政局）

17．協(xié)同推進改革形成合力。與深入實施濱海新區(qū)高質量發(fā)展支撐引領行動、鄉(xiāng)村振興全面推進行動等推動高質量發(fā)展“十項行動”緊密銜接，統(tǒng)籌推動農村集體經營性建設用地入市試點與武清區(qū)農村集體產權制度改革、靜海區(qū)和薊州區(qū)農村宅基地制度改革、濱海新區(qū)國家級新區(qū)和國家綜合配套改革試驗區(qū)建設，充分發(fā)揮政策集成效應。（責任單位：市發(fā)展改革委、市農業(yè)農村委、市規(guī)劃資源局）

（六）維護市場主體合法權益

18．明確農村集體經營性建設用地使用權權能。探索農村集體經營性建設用地進入土地二級市場的交易規(guī)則，明確除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者合同雙方另有約定外，以出讓等方式取得的農村集體經營性建設用地使用權可以轉讓、抵押。研究細化因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設等需要收回農村集體經營性建設用地使用權的管理辦法，明確收回的情形，探索依法給予合理補償的標準規(guī)范等。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市財政局、市農業(yè)農村委）

19．創(chuàng)新入市土地抵押貸款等金融產品。研究入市土地抵押管理辦法，農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款，探索抵押的具體路徑及相關規(guī)范要求。研究制定農村集體經營性建設用地入市融資方案，引導金融機構推出更多合適的貸款、基金等金融產品和服務。（責任單位：人民銀行天津分行、天津銀保監(jiān)局、市金融局、市規(guī)劃資源局）

（七）尊重農民入市主體地位

20．明確入市主體。入市前，土地所屬村集體經濟組織應完成農村集體經濟組織登記賦碼，并由該集體經濟組織作為入市主體組織實施入市，或由其委托的其他法人組織代理實施入市。鞏固農村集體產權制度改革成果，充分發(fā)揮農村集體經濟組織功能作用，入市主體為具備所有者身份的農民集體和依法代表行使所有權的農村集體經濟組織。探索由其委托的具有市場法人資格的組織依據授權委托書代理實施入市。（責任單位：市農業(yè)農村委、市規(guī)劃資源局）

21．健全民主決策機制。嚴格執(zhí)行農村集體經濟組織重大事項決策“四議兩公開”要求，依法擬定入市方案、土地收益分配、資金使用等事項，落實財務公開和信息公示制度，及時公示成交價格、交易稅費、收益支出等。（責任單位：市農業(yè)農村委）

三、工作步驟

（一）準備部署階段（2023年5月底前）

1．市規(guī)劃資源局編制試點工作方案。

2．各試點區(qū)制定具體推進試點工作方案，建立工作協(xié)調機制，開展入市土地調查摸底、培訓等工作。

（二）實施階段（2023年6月到2024年12月）

1．2023年6月底前，各試點區(qū)制定入市管理辦法及配套的增值收益核算分配、入市主體民主決策程序等操作規(guī)則，爭取完成2宗入市案例。市規(guī)劃資源局定期跟蹤指導和推動落實，開展年度中期考核。

2．2023年7月到2023年12月

（1）2023年9月底前，各試點區(qū)推出1處優(yōu)秀樣板案例；11月底前初步形成入市制度體系，形成年度工作報告并上報市人民政府。

（2）2023年12月底前，市規(guī)劃資源局組織定期跟蹤指導，開展調研、研討和經驗總結，形成市級年度工作報告，報市人民政府審定后按程序上報自然資源部。

3．2024年6月底前，各試點區(qū)開展入市地塊跟蹤服務，對管理辦法進行中期評估，建立系統(tǒng)全面的入市制度體系。市規(guī)劃資源局組織跟蹤指導，開展調研、研討和總結。

（三）總結階段（2024年9月到12月）

1．2024年9月底前，各試點區(qū)形成全面系統(tǒng)的總結報告并上報市人民政府。

2．2024年10月底前，市規(guī)劃資源局形成市級總結報告，報市人民政府審定后按程序上報自然資源部，同時持續(xù)關注國家試點動態(tài)。

四、保障措施

（一）加強組織推進。建立天津市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作協(xié)調機制，市規(guī)劃資源局主要負責同志擔任召集人，市發(fā)展改革委、市財政局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市農業(yè)農村委、市金融局、市稅務局、天津銀保監(jiān)局、人民銀行天津分行和濱海新區(qū)、武清區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)人民政府等為成員單位。協(xié)調機制各成員要按照職責分工，做好跟蹤指導、督促和總結評估工作。各試點區(qū)要落實試點主體責任，建立相應協(xié)調機制，落實經費保障，抓好組織實施。

（二）規(guī)范試點實施。嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線，嚴格落實耕地和永久基本農田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求，嚴格準入條件，規(guī)范程序，逐步推開，推進土地資源節(jié)約集約利用。

（三）強化宣傳引導。要正確把握輿論導向，妥善回應社會關切，及時解決在試點過程中出現的問題，有效化解矛盾，發(fā)現問題及時報告，切實做到封閉運行、風險可控，為深化入市試點工作營造良好的輿論環(huán)境和社會氛圍。





 

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