龍政辦〔2017〕157號《龍巖市人民政府辦公室關于印發(fā)龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交供水供電物業(yè)設施改造標準及費用指導意見的通知》

《龍巖市人民政府辦公室關于印發(fā)龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交供水供電物業(yè)設施改造標準及費用指導意見的通知》










龍政辦〔2017〕157號

各縣（市、區(qū)）人民政府，龍巖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，市直各單位，各市屬國有企業(yè)，各駐巖企業(yè)：

現(xiàn)將《龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交供水設施改造標準及費用指導意見》《龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交供電設施改造標準及費用指導意見》《龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交物業(yè)設施改造標準及費用指導意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

龍巖市人民政府辦公室

2017年6月15日

（此件主動公開）

龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離

移交供水設施改造標準及費用指導意見

為推進駐巖央企、省市屬國企職工生活小區(qū)供水設施移交龍巖市供水企業(yè)工作，根據(jù)國家實施國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作相關政策，結合我市實際，特制定本指導意見。

一、指導原則

參照市級以上地方政府出臺的相關政策，按照技術合理、經(jīng)濟合算、運行可靠的原則，先改造后移交供水企業(yè)維護管理，改造及移交應遵從省市行業(yè)標準及供水企業(yè)標準，并參照龍巖市自來水一戶一表改造的規(guī)程實施，保證分離移交后的設施設備符合標準，正常運行。

二、測算依據(jù)

（一）《建筑給水排水采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50242-2002）；

（二）《建筑給排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）；

（三）《給水排水管道工程施工及竣工驗收規(guī)范》（GB50268-2008）；

（四）《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（GB50300-2013）；

（五）《福建省新建小區(qū)一戶一表設計施工及驗收規(guī)程》；

（六）消耗量定額：定額套用《福建省建筑工程消耗量定額》（FJYD-101-2005）、《福建省裝飾工程消耗量定額》（FJYD-201-2005）、《福建省安裝工程消耗量定額》（FJYD-301～302-2012）、《福建省市政工程消耗量定額》（FJYD-401～407-2005）；

（七）費用定額：《福建省建筑安裝工程費用定額》（2016版）及現(xiàn)行補充調(diào)整文件，勞保費用按閩建筑〔2016〕33號文勞保費用調(diào)整文件；

（八）1．人材機價格：按照閩建筑函〔2013〕92號文的人工預算單價，《關于調(diào)整房屋建筑工程模板人工預算單價的通知》閩建筑函〔2014〕156號文的人工預算單價；2．施工機械臺班價格：按照施工期的《福建省施工機械臺班單價》執(zhí)行建機一體化的單價；3．材料價格：參考施工期的龍巖工程造價信息中的（稅前綜合單價），如果有合同，優(yōu)先按合同單價執(zhí)行。

三、供水分離移交改造要求

供水分離移交改造主要包含小區(qū)生活供水管網(wǎng)更新、各類水表出戶、小區(qū)二次增壓供水設備及水箱的改造或新建。改造或新建后的供水設施由業(yè)委會或其委托的物業(yè)管理機構負責，實行“抄表到戶，終端收費”。

（一）小區(qū)生活供水管網(wǎng)。小區(qū)生活供水管網(wǎng)采用球墨鑄鐵管、襯塑鍍鋅管或PVC給水管，室外管網(wǎng)材質(zhì)使用應符合國家標準。

（二）各類水表，包括民用、消防、綠化、辦公、物業(yè)等各類性質(zhì)的水表出戶安裝，民用水費由業(yè)主自行承擔，消防、綠化、辦公等公共性質(zhì)的水費由小區(qū)全體業(yè)主共同承擔，水表應符合國家標準。

（三）二次增壓供水設備及水箱等，參照企業(yè)新建住房及公建自來水建設的標準進行改造或者新建，泵房土建部分由企業(yè)委托設計及施工。結合市政管網(wǎng)壓力，合理設置二次增壓供水設施，保障供水要求。

四、供水分離移交改造標準

（一）小區(qū)管網(wǎng)及附屬設施。小區(qū)生活供水管道與市政接入口處設置總閥及單向閥，室外埋地管道≥ DN100優(yōu)先采用球墨鑄鐵管，<DN100優(yōu)先采用襯塑復合管，管道鋪設應滿足管頂覆土不小于0.6米的要求，路面開挖前應雙邊切割，小區(qū)管道安裝完成后回填砂并水夯處理，路面修復采用商品混凝土進行修復。小區(qū)內(nèi)每棟樓支管單獨設置支路閥門，所有閥門的設置應預留出維修或更換的操作空間，閥門井室采用磚砌形式，特殊情況可采用現(xiàn)澆混凝土形式。小區(qū)內(nèi)最高點處應設置自動排氣閥，排氣凝結成的水珠應滴入雨水收集管道。水表前安裝加密閥門，水表后設置防倒流裝置，水表安裝符合規(guī)范要求，采用遠傳水表可按樓層或樓頂集中式安裝。水表箱靠外墻落地安裝，安裝高度不小于30cm，安裝位置便于抄表，表與表上下間距不小于17cm。

（二）二次增壓供水設備及水箱等。二次供水設施應獨立設置，泵房封閉式管理。結合實際選擇合適的水泵機組進行組合，盡可能讓水泵在高效的頻率內(nèi)運行，最低頻率不能低于30HZ。滿足節(jié)能的情況下，盡可能降低泵房內(nèi)的噪音，確保水泵噪聲、振動符合國家合格標準。水池及水泵機組進出水兩端需設置閥門，并在水泵出水口設置考核表，監(jiān)控泵后管網(wǎng)的運行狀態(tài)。同時設置水位監(jiān)控或溢流報警裝置，確保水泵機組及各類電器的安全運行。

（三）泵房技術要求。水泵機組運行應具備智能控制系統(tǒng)，滿足不同工況下水泵機組自動切換運行需求。二次加壓泵站具備獨立市政電源，不得有任何形式的對外轉供電，泵房內(nèi)電控系統(tǒng)應與其他設施隔離設置。水箱或水池設置在建筑物內(nèi)的，特殊情況下可設置在室外，水箱頂部與地下室頂板的距離應滿足操作要求，水箱應具有相應的透氣管和罩，確保內(nèi)外壓強一致。人孔需滿足水箱清洗要求，同時水箱內(nèi)外要設置爬梯，要有液位傳感器，確保浮球閥失效的情況下，進水閥門能夠自動關閉。

（四）安全要求。室內(nèi)水箱、室外水箱均應確保物防及監(jiān)控到位，重點監(jiān)控水泵房的大門及人孔，并設置相應的報警裝置，確保24小時監(jiān)控，若發(fā)生緊急情況，第一時間觸發(fā)報警裝置，公司根據(jù)報警情況在規(guī)定時間內(nèi)啟動應急預案，確保水質(zhì)安全。

五、改造費用及分離后運行管理

移交企業(yè)將供水設施等移交給接收單位前，需進行標準化改造（含居民二三路水、公共用水等），工程量按實簽證，費用按定額計取，所涉及的改造費用由移交企業(yè)全額出資。

分離改造后消防用水、綠化用水、辦公用水、二次增壓設施等后續(xù)運營管理涉及的水費及二次增壓電費也由業(yè)委會或其委托的物業(yè)管理機構代收代繳，如不及時繳交，供水接收單位有權按戶按月均攤給相應的用戶。

六、其它

本意見由龍巖市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交專項工作領導小組會同龍巖水發(fā)自來水有限責任公司負責解釋。

龍巖市國企職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離

移交供電設施改造標準及費用指導意見

為推進駐巖央企、省市屬國企職工生活小區(qū)供電設施移交龍巖市供電企業(yè)工作，根據(jù)國家實施國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作相關政策，結合我市實際，特制定本指導意見。

一、指導原則

國有企業(yè)供電設施分離移交工作堅持技術合理、運行可靠，確保改造后職工用能質(zhì)量可靠、使用安全；在滿足技術標準的前提下，采用通用型、標準型和高性價比的設備，對淘汰類的設備予以更換。

二、測算依據(jù)

（一）消耗量定額：定額套用《福建省建筑工程消耗量定額》（2005）、《福建省安裝工程消耗量定額》（2012）、《福建省市政工程消耗量定額》（2005）、《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（2005）及現(xiàn)行補充或調(diào)整文件（截止2016年5月1日）；

（二）費用定額：《福建省建筑安裝工程費用定額》（2016版）及現(xiàn)行補充調(diào)整文件（截止2016年5月1日）；其中，暫列金額：無；工程排污費：不計。

（三）人材機價格：

1．人工單價：按照《福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于發(fā)布建設工程人工預算單價的通知》（閩建筑函〔2013〕92號文）的人工預算單價；

2．《關于調(diào)整房屋建筑工程模板人工預算單價的通知》（閩建筑函〔2014〕156號）的人工預算單價；

3．施工機械臺班價格：按照同期《福建省施工機械臺班單價》執(zhí)行；

4．材料價格：按照同期《龍巖工程造價信息價》執(zhí)行。

（四）監(jiān)理費按“國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》的通知”發(fā)改價格〔2007〕670號文件計取。

（五）設計費根據(jù)：①“國家計委、建設部關于《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知：“計價格〔2002〕10號文”的規(guī)定；②《中華人民共和國價格法》；③《價格違法行為行政處罰規(guī)定》計取。

（六）《福建電網(wǎng)城市中低壓配電網(wǎng)建設改造技術導則》；

（七）《福建電網(wǎng)10kV及以下配電網(wǎng)現(xiàn)場規(guī)范化建設標準》；

（八）《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB50289-2016）；

（九）《10kV及以下電力用戶業(yè)擴工程技術規(guī)范》。

三、供電分離移交改造要求

供電分離移交改造主要包括：從電網(wǎng)電源點起，至用戶電能計量裝置處止的所有配電設施及其附屬設施。具體包含配電線路、環(huán)網(wǎng)單元、配電變壓器、電纜通道、開閉所、配電室等設施的改造及新建。在保障供電可靠性和電壓質(zhì)量的前提下，應盡量利用原有供配電設施，合理控制造價。

（一）分離改造后的居民住宅，戶均容量原則配置4～8千瓦，有特殊要求的應按實際負荷設計，用電全部實行一戶一表計量，具備遠程集抄功能。

（二）具有一級或二級負荷的商住小區(qū)、高層建筑的10千伏配電網(wǎng)，按照雙電源建設方式接線，在外線滿足雙電源進線的情況下，公共設施（電梯、水泵、消防、安保等）及商業(yè)采用雙電源供電。

（三）住宅小區(qū)內(nèi)的開關站、配電室、環(huán)網(wǎng)箱（室）等10kV 公共網(wǎng)絡干線節(jié)點設備應設置在地面一層及一層以上便于線路進出的地方，必須高于防澇用地高程，并結合配網(wǎng)規(guī)劃及用戶管線規(guī)劃安排。屬于內(nèi)澇高風險地帶的供配電設施，設備基礎應考慮抬高措施，原則上要求設備基礎面高于防澇用地高程，同時采取可靠排水措施防止積水淹沒供配電設施。

（四）新建住宅小區(qū)所有可能產(chǎn)生地下室進水的出入口、通風口及電纜溝的底標高應高于室外地面±0.00 標高，并高于防澇用地高程。地下室出入口、通風口、排水管道、電纜管溝、室內(nèi)電梯井、樓梯間等，應增設防止?jié)乘构嗟脑O施。地下室出入口應設置閉合擋水檻或防水閘。變配電站房的房門應設置擋水門檻。地下室出入口截水溝不應與地下室排水系統(tǒng)連通，應設置獨立排水系統(tǒng)。

（五）分離改造后的供配電設施，應滿足福建省地方標準（10 kV及以下電力用戶業(yè)擴工程技術規(guī)范DB35/T 1036-2016）。

四、其它

本意見由龍巖市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交專項工作領導小組會同國網(wǎng)龍巖供電公司負責解釋。

龍巖市國有企業(yè)家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離

移交物業(yè)設施改造標準及費用指導意見

為推進駐巖央企、省市屬國企職工生活小區(qū)物業(yè)設施移交工作，根據(jù)國家實施國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作相關政策，結合我市實際，特制定本指導意見。

一、指導原則

國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離，物業(yè)移交前應進行整治，確保住宅小區(qū)配套完善、設施設備齊全、環(huán)境整潔，建立健全長效管理機制，營造舒適、優(yōu)美、宜居的居住環(huán)境。

二、測算依據(jù)

（一）《建筑給水排水采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB 50242-2002）；

（二）《建筑給排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）；

（三）《給水排水管道及竣工驗收規(guī)范》（GB50268-97）；

（四）《給水排水設計手冊》；

（五）《福建省新建住宅供配電設施工程建設收費管理辦法》（閩價房〔2007〕83號）；

（六）《住宅建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ 242-2011）；

（七）《福建省建筑工程消耗量定額》（FJYD-101-2005）、《福建省裝飾工程消耗量定額》（FJYD-201-2005）、《福建省安裝工程消耗量定額》（FJYD-301～313-2012）、《福建省市政工程消耗量定額》（FJYD-401～407-2005），《福建省建筑安裝工程費用定額》（2016版）；

（八）《福建省房屋修繕工程預算定額》（2002版）；

（九）《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；

（十）《住宅建筑設計規(guī)范》（GB50096-1999）；

（十一）《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（GB50300-2013）；

（十二）《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知》（國辦發(fā)〔1999〕72號）；

（十三）《關于龍巖市普通住宅前期物業(yè)服務等級標準和等級收費基準價格的通知》（龍建房〔2015〕41號）；

（十四）《外墻外保溫工程技術規(guī)程》（JG-J 144-2004）；

（十五）《建筑涂飾工程施工及驗收規(guī)程》（JGJ/T29-2003）；

（十六）《外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程》（JGJ 126-2000）；

（十七）《建筑安裝工程施工技術操作規(guī)程門窗工程》（DB21/90012-2005）。

三、物業(yè)設施維修及費用測算標準

（一）建筑部分

1．房屋維修

拆除隔熱層防水層每平方米30元，找平層、SBS防水層維修每平方米60元，屋面拒水二合一保溫隔熱板每平方米80；女兒墻維修每延長米55元；平屋面屋檐維修每延長米300元；瓦屋面維修每平方米150元。

2．墻面維修

鋼制防火門每平方米700元（含拆舊門安裝新門、補門洞），電子對講門每平方米500元，樓宇門對講電話每套3200元（線管配到各戶、含主機，不含戶內(nèi)分機）；樓道墻面、天棚維修，刮白每平方米15元，外墻面舊面磚、外墻面舊面磚裝飾層拆除每平方米15元，水泥砂漿裝飾層拆除每平方米5元，外墻面搭設外墻腳手架每平方米30元；外墻面抹灰面（或水泥砂漿基層）每平方米28元；外墻面保溫層（不含基層和腳手架）每平方米38元；外墻面涂料（不含基層和腳手架）每平方米38元；外墻貼面磚（不含基層和腳手架）每平方米88元；外墻陽臺維修每個900元（墻體開裂彌縫、墻皮脫落恢復）；樓道窗戶維修窗戶每平方米330元，雨水管維修每延長米60元；樓梯欄桿維修除銹油漆每延長米30元；公共地面鋪地面防滑磚每平方米85元；

3．小區(qū)內(nèi)維修

散水坡維修每平方米30元；排水明溝維修每延長米40元；排水明溝蓋板每延長米50元；排水井維修每個600元； 清掏排水井每座60元；化糞池清掏每車300元；化糞池拆除翻修每立方米2000元； 疏通排水管線每延長米30元； 拆除舊砼路面并外運垃圾每平方米22元，瀝青路面每平方米95元（含拆除舊地面磚）；混凝土路面每平方米105元；彩磚地面修復每平方米100元（含拆除舊地面磚）；石材地面修復每平方米150元（含拆除舊石材地面），磚圍墻維修每延長米300元；小區(qū)方鋼大門每平方米400元。

（二）排水部分

1．排水維修

一層埋地排水管維修每延長米225元；室內(nèi)排水立管及連接衛(wèi)生潔具維修每戶500元；地面及局部裝飾物拆除和恢復每戶600元。

2．室外排水管道維修

排水管道維修每延長米325元（含道路拆除及恢復，管材采用雙波紋排水管DN300）；混凝土路面室外污水井蓋維修每套320元；室外污水井井蓋維修每套700元（鑄鐵井蓋）。

給水部分參照供水設施改造標準及費用指導意見執(zhí)行。

（三）電梯維護

乘客電梯一般維護保養(yǎng)費用每月500元。

（四）消防器材

滅火器每臺264元（含滅火器內(nèi)裝干粉滅火器2具）；室內(nèi)消火栓每個60～80元，成套消火栓普通單栓每套320～450元，聯(lián)體消防柜每套450～500元；消防破拆工具每套210元。

（五）家屬區(qū)庭院改造

以竣工20年左右，總建筑面積小于2萬平方米，容積率≤2.0，建筑密度≤35%，綠化率≥35%的舊住宅小區(qū)為例，分項計算單位估算如下：綠化工程（種植適合當?shù)氐膯棠?、灌木、綠籬、草皮，保證園區(qū)覆蓋效果）每平方米100元（實際綠化地面積）；增設健身文化娛樂設施，按照園區(qū)檔次約每組8000元；安裝擋車器每處5000元，按車輛車牌識別管理系統(tǒng)（一進一出）道閘每處40000元；新建門衛(wèi)室每平方米1900元；修建自行車棚每平方米500元；安裝園區(qū)監(jiān)控探頭、設備每平方米100元（按用地面積測算）；設置垃圾箱每個250元；簡易宣傳欄每平方米500元，獨立帶雨篷不銹鋼欄楦亭每平方米1800元；園區(qū)路燈每座800元，信報箱每戶150元。

上述維修改造費用是以普通裝飾標準、按2017年4月份測算的含稅估算價格作為指導參考價格，項目實施時根據(jù)具體施工圖進行工程預算并經(jīng)審核部門審后預算單價為準。

四、物業(yè)管理用房

（一）按照移交房產(chǎn)建筑面積十萬平方米以下的不少于總建筑面積千分之四，且單個物業(yè)區(qū)域最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房必須具備正常使用功能。

（二）移交職工家屬區(qū)配套設施設備，包括為物業(yè)管理及其人員提供服務保障的房產(chǎn)、公共用房和場所。

五、其他費用

（一）住宅專項維修資金。房改房維修資金多層住宅按照售房款總額的20%計算，高層住宅按照售房款總額的30%計算。

（二）物業(yè)管理過渡期補貼費用。自物業(yè)分離移交協(xié)議簽訂之日起確定3年過渡期，物業(yè)實施市場化管理。相關國有企業(yè)按照《關于龍巖市普通住宅前期物業(yè)服務等級標準和等級收費基準價格的通知》中三級物業(yè)管理服務標準，向接收企業(yè)支付過渡期補貼費用，具體物業(yè)服務項目和金額由交接雙方協(xié)商確定。

（三）物業(yè)管理分離移交中涉及的違章建筑拆除后再移交。

（四）新建物業(yè)用房按建筑面積1800～2500元/㎡，舊建筑物改造按500～800元/㎡，原有物業(yè)用房改造100～300元/㎡。

六、其它

本意見由龍巖市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交專項工作領導小組會同市、區(qū)住建部門負責解釋。

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