長政辦發(fā)〔2018〕28號《長沙市人民政府辦公廳關于印發(fā)長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理暫行辦法的通知》

《長沙市人民政府辦公廳關于印發(fā)長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理暫行辦法的通知》



長政辦發(fā)〔2018〕28號

長沙市人民政府辦公廳

關于印發(fā)長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理暫行辦法的通知

長政辦發(fā)〔2018〕28號

各區(qū)縣（市）人民政府，市直機關各單位：

《長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理暫行辦法》已經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

長沙市人民政府辦公廳

2018年6月11日

長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范長沙市土地二級市場秩序，加強市場管理，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，及《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》（國土資發(fā)〔2017〕12號），結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱國有建設用地使用權二級市場（以下稱土地二級市場），是國有建設用地使用權人之間的交易行為，是國有建設用地使用權人將土地使用權轉讓、出租、抵押等交易的總稱。

第三條 土地二級市場交易與服務，應當遵循政府指導和公開、公平、公正的原則。

第四條 本辦法適用于本市行政管轄范圍內的土地二級市場交易。本市所轄以出讓、劃撥、作價出資（入股）或授權經營方式取得的國有建設用地使用權發(fā)生轉讓、出租、抵押交易，應當在土地二級市場進行。

第五條 國土資源主管部門依法對土地二級市場進行管理和監(jiān)督。

長沙市國土資源市場管理中心為市級土地二級市場管理機構，具體承辦市級土地二級市場交易相關工作；縣（市）國土資源主管部門設立的土地交易機構為各縣（市）土地二級市場管理機構，具體承辦各縣（市）行政區(qū)內土地二級市場交易相關工作。

第二章 交易市場建設

第六條 土地二級市場包括線下市場和線上市場，由土地二級市場交易大廳和二級市場交易系統(tǒng)組成。交易大廳應當具備交易的基本條件，并建立完善的工作制度和管理制度。交易系統(tǒng)應具備信息發(fā)布、咨詢、實施土地交易、土地交易審批、交易過程監(jiān)管等相關功能。

第七條 長沙市國土資源市場管理中心負責全市土地二級市場交易系統(tǒng)的開發(fā)、運營和管理；縣（市）國土資源主管部門設立的土地交易機構使用全市統(tǒng)一的土地二級市場交易系統(tǒng)。

第八條 土地二級市場管理機構利用土地二級市場，承辦轉讓、出租、抵押等具體事務和轉讓、出租、抵押等業(yè)務的信息收集、錄入和歸集。

第九條 在市、縣（市）二級土地市場交易大廳內，不動產登記、金融等相關部門或機構設立辦事窗口，為交易各方提供“一站式”服務，提高辦事效率和服務水平。

第三章 國有建設用地使用權轉讓

第十條 本辦法所稱國有建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將國有建設用地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資等，以及司法處置、資產處置、法人或者其他組織合并或分立等形式的建設用地使用權轉移。國有建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。

第十一條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓時，應當符合下列條件：

（一）國有建設用地使用權人為公司、企事業(yè)單位或其他經濟組織；

（二）已辦理不動產權登記；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，轉讓房地產時，報市、縣（市）人民政府審批，準予轉讓的，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，轉讓方應當按規(guī)定繳納土地收益金，土地使用權保留劃撥方式。

以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，轉讓房地產時，報市、縣（市）人民政府審批，準予轉讓的，應當由受讓方依法依規(guī)辦理土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地出讓收入。

第十三條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權進入二級市場轉讓時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地價款，并取得不動產權登記證（國有建設用地使用權）；地上有建筑物、其他附著物已建成的，還應當取得相關不動產權登記證；

（二）不改變出讓合同規(guī)定的土地用途并符合城市規(guī)劃要求；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

第十四條 符合本辦法第十三條 規(guī)定的，國有建設用地使用權轉讓可以通過土地二級市場以委托掛牌、招標和拍賣等方式公開轉讓；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

第十五條 租賃地承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經國土資源主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國有建設用地使用權轉讓。原租賃合同對轉讓條件沒有約定的，租賃地國有建設用地使用權轉讓可以自行協(xié)商辦理協(xié)議轉讓，也可以通過土地二級市場以委托掛牌、招標和拍賣等方式公開轉讓；原租賃合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

第十六條 有下列情形之一的，不予辦理國有建設用地使用權轉讓手續(xù)：

（一）經有權機關依法裁定、凍結、決定查封或者以其他形式禁止轉讓的；

（二）閑置土地尚未處置的；

（三）共有土地使用權和地上建筑物、其他附著物，未經其他共有人書面同意的；

（四）存在權屬爭議的；

（五）未依法登記領取權屬證書的；

（六）國有建設用地使用權涉及抵押未解除的，但經抵押權人同意的除外；

（七）非國有資產監(jiān)督管理機構監(jiān)管的行政事業(yè)單位及下屬企業(yè)國有建設用地使用權公開轉讓的，未經同級財政部門或人民政府批準的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或出讓合同約定轉讓時收回國有建設用地使用權的；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第十七條 國有建設用地使用權轉讓前需辦理完費審核。需要追繳有關稅費收入的，依照相關規(guī)定及合同約定，予以追繳。

第十八條 國有建設用地使用權轉移，轉讓人與受讓人應當簽訂民事協(xié)議，約定支付成交款、移交土地、移交地面附著物、移交產權資料、明確爭議解決方式等事項。

第十九條 出讓國有建設用地土地使用權轉讓成交價低于標定地價80% 的，市、縣（市）人民政府或者委托其土地儲備機構可以行使優(yōu)先收購權。

第二十條 以作價出資（入股）或授權經營方式取得的國有建設用地使用權轉讓，經原作價出資（入股）或授權經營批準機關同意后，方可進入土地二級市場交易，參照以出讓方式取得國有建設用地使用權轉讓有關規(guī)定辦理。

第二十一條 國有建設用地使用權分割轉讓的，除不違反本辦法第十七條 規(guī)定外，轉讓地塊還應經規(guī)劃部門審核，應具備單獨建設條件，方可分割轉讓。

第二十二條 鼓勵涉及司法處置的土地，進入土地二級市場進行轉讓處置。

第二十三條 國有資產監(jiān)督管理機構所監(jiān)管企業(yè)進行國有資產處置時，涉及建設用地使用權轉移的，在公開交易前應取得國土資源部門對土地轉讓審查同意的意見。

第四章 國有建設用地使用權出租

第二十四條 本辦法所稱國有建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十五條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權出租時，應當符合以下條件：

（一）國有建設用地使用權人為公司、企事業(yè)單位或其他經濟組織；

（二）取得不動產權登記證（或國有土地使用證、房屋所有權證）；

（三）土地使用權人和房屋所有權人必須一致；

（四）已按劃撥決定書約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（五）不得違反國家法律、法規(guī)規(guī)定和劃撥決定書的約定。

第二十六條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權出租時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地價款，并取得不動產權登記證（或國有土地使用證、房屋所有權證）；

（二）土地使用權人和房屋所有權人必須一致；

（三）已按國有建設用地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（四）不得違反國家法律、法規(guī)規(guī)定和國有建設用地使用權出讓合同的約定。

第二十七條 以租賃方式取得的國有建設用地使用權轉租時，應當符合以下條件：

（一）按照租賃合同約定已經支付全部土地租金，并取得不動產權登記證；

（二）土地使用權人和房屋所有權人必須是一致；

（三）已按國有建設用地使用權租賃合同約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（四）不得違反國家法律、法規(guī)規(guī)定和國有建設用地使用權租賃合同的約定。

第二十八條 出租國有建設用地使用權的，出租人與承租人應當在土地二級市場交易系統(tǒng)簽訂出租合同，明確雙方的權利和義務。

第二十九條 出租以劃撥、租賃方式取得的國有建設用地使用權，出租人應當向國土資源主管部門提出申請。準予出租的，還應當按照有關規(guī)定繳納土地收益。

第三十條 出租國有建設用地使用權，出租人應當在土地二級市場交易系統(tǒng)與承租人簽訂出租合同后十五日內，向國土資源主管部門申請國有建設用地使用權出租備案。

第三十一條 國有建設用地使用權出租期間，因國家建設需要收回國有建設用地使用權的，出租人應當在國家收回國有建設用地使用權前解除出租合同，并向國土資源主管部門申請注銷備案。

第五章 國有建設用地使用權抵押

第三十二條 本辦法所稱國有建設用地使用權抵押，是指國有建設用地使用權人（抵押人）以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向債權人（抵押權人）履行債務做出的擔保行為。

國有建設用地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的國有建設用地使用權隨之抵押。

第三十三條 自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現(xiàn)，依法以國有建設用地使用權設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。

第三十四條 國有建設用地使用權抵押，可通過土地二級市場交易系統(tǒng)申請辦理。

第三十五條 下列情形之一，國有建設用地使用權不得抵押：

（一）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地和其他社會公益用地；

（二）國有建設用地使用權權屬不明或者有爭議的；

（三）依法被查封、扣押、監(jiān)管的國有建設用地使用權；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他國有建設用地使用權。

第三十六條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產時，應當從拍賣所得價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第三十七條 國有建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該國有建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第三十八條 土地二級市場管理機構應建立國有建設用地抵押登記信息臺賬，與法院、住房城鄉(xiāng)建設、金融等相關單位共享信息資源。

第六章 交易市場監(jiān)督與管理

第三十九條 逐步引入社會中介組織，為土地二級市場交易各方提供咨詢、估價、測繪及代理經紀等服務。土地二級市場管理機構制訂土地二級市場社會中介組織管理規(guī)則，建立中介組織的引入、簽約、履約、講評、質疑和退出機制。

第四十條 建立土地二級市場統(tǒng)計監(jiān)測分析制度，全面掌握土地轉讓、出租、抵押的數(shù)量、結構、價款、時序等信息。土地二級市場管理機構可委托第三方于每個季度的第一個星期完成上一季度監(jiān)測分析報告。

第四十一條 土地二級市場成交價格實行申報制度，由轉讓方、出租方、抵押方向土地二級市場管理機構主動申報。

第四十二條 凡發(fā)生國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等轉移、異動，以及需要辦理不動產登記發(fā)證的，應當依法申報、繳納有關稅費。

第四十三條 土地二級市場管理機構負責土地二級市場信用評價，建立土地二級市場誠信評價系統(tǒng)及交易主體誠信檔案。

第四十四條 土地二級市場管理機構對土地二級市場交易資金、過程進行監(jiān)管，并將交易結果錄入土地二級市場交易系統(tǒng)。

第四十五條 土地二級市場管理機構應將土地二級市場交易管理辦法、辦事指南、運作程序、服務承諾、工作人員守則等內容在顯要位置張貼、陳設，接受群眾監(jiān)督。

第四十六條 政府機關工作人員和交易機構工作人員，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，涉嫌構成犯罪的，依法移送有權機關處理；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附 則

第四十七條 長沙市地下空間建設用地使用權轉讓、出租、抵押，適用關于地下空間開發(fā)利用管理的規(guī)定和本辦法。

第四十八條 本辦法自2018年7月1日起施行。

抄送：市委有關部門，長沙警備區(qū)。

市人大常委會辦公廳，市政協(xié)辦公廳，市中級人民法院，

市人民檢察院。

各民主黨派市委。

長沙市人民政府辦公廳 2018年6月11日印發(fā)

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