吉政辦發(fā)〔2019〕50號《吉林省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》

《吉林省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》








吉政辦發(fā)〔2019〕50號

吉林省人民政府辦公廳關于完善

建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場的實施意見

吉政辦發(fā)〔2019〕50號

各市（州）人民政府，長白山管委會，長春新區(qū)管委會，各縣（市）人民政府，省政府各廳委辦、各直屬機構：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號，以下簡稱《意見》），進一步規(guī)范交易管理規(guī)則，創(chuàng)新監(jiān)管機制，完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，促進我省土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。完善土地二級市場制度建設，遵守土地管理法律法規(guī)，結合當?shù)貙嶋H不斷完善交易規(guī)則，簡化交易流程，降低交易成本，促進土地二級市場不斷完善。

（二）認真貫徹落實《意見》精神。嚴格執(zhí)行國務院關于完善土地二級市場建設的相關規(guī)定，著力解決土地二級市場運行中存在的問題，保護各利益主體合法權益。

二、完善建設用地使用權轉讓規(guī)則

（三）明晰建設用地使用權轉讓條件。建設用地使用權轉讓，須取得不動產(chǎn)權（土地使用權）證書。以劃撥方式取得的建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應按照劃撥決定書約定開發(fā)建設并取得地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應按照出讓合同約定開發(fā)建設并已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金。

（四）國有土地使用權轉讓應保障國有土地資產(chǎn)保值增值。國有企業(yè)或公有經(jīng)濟成分占主導地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設用地使用權須通過土地二級市場交易平臺公開進行轉讓，轉讓合同中須明確土地使用權交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，各地政府可行使優(yōu)先購買權。

（五）明確以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓后的權能。以作價出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓，轉讓后直接變更為出讓方式，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地用途改變的須經(jīng)自然資源主管部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記。

（六）完善土地分割、合并轉讓政策。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。

（七）落實差別化的稅收政策。各地政府應根據(jù)本地實際情況,在權限范圍內(nèi)，嚴格落實城鎮(zhèn)土地稅相關政策措施，促進土地節(jié)約集約利用。

三、完善建設用地使用權出租制度

（八）規(guī)范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以有償方式取得的建設用地使用權出租的，出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期，改變用途的須調(diào)整土地使用權出讓金。

（九）規(guī)范劃撥建設用地使用權出租管理。各地要加強劃撥土地出租管理，以劃撥方式取得建設用地使用權出租的，應上繳租金中所含土地收益并納入土地出讓收入管理。要制定配套政策和措施，明確主管、監(jiān)管部門及其責任，規(guī)范出租程序，以標定地價為參照制定土地收益金的收繳標準，完善收繳方式，嚴格執(zhí)行劃撥土地出租收益金年度申報制度。要加強部門聯(lián)動，實行財政、住房城鄉(xiāng)建設、自然資源等相關部門協(xié)同配合的工作機制，建立劃撥土地使用權出租收益收繳機構，健全巡查發(fā)現(xiàn)、舉報和查處機制。

（十）營造建設用地使用權出租環(huán)境。市、縣級自然資源主管部門應為土地使用權出租提供信息發(fā)布的線上服務平臺以及線下有形場所，滿足供需雙方經(jīng)濟鑒證服務需求。

四、完善建設用地使用權抵押機制

（十一）明確不同權能建設用地使用權抵押條件。同一宗土地上，已預售、轉讓的房屋對應的土地使用權不得抵押，但不影響該宗地設定土地抵押權。在設定土地抵押權時，土地抵押的面積不包括已預售、轉讓的房屋所對應的土地使用權面積。未進行建設的劃撥建設用地使用權可以單獨抵押，已開發(fā)建設的，地上建筑物、構筑物等附著物應與劃撥建設用地使用權一并抵押。

（十二）依法保障抵押權能。不以公益為目的的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老等公共服務機構以有償使用方式取得的建設用地使用權抵押須取得不動產(chǎn)權證書（土地使用證）。在抵押權實現(xiàn)時，抵押權人及受讓方不得改變原不動產(chǎn)用途，并保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保利益相關人權益不受損害。

五、創(chuàng)新運行模式，規(guī)范市場秩序

（十三）建立土地二級市場交易平臺。市、縣級自然資源主管部門要在現(xiàn)有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，為交易雙方提供供求信息和咨詢服務，接受公開交易服務委托，提高交易服務質(zhì)量。建立全省交易服務監(jiān)管信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息共享，提升土地資源節(jié)約集約利用水平，提高土地資源配置效率。

（十四）規(guī)范交易流程。市、縣級自然資源主管部門要結合當?shù)貙嶋H不斷優(yōu)化交易流程，相關部門要各司其職，積極配合交易流程各環(huán)節(jié)的工作，形成整體合力。

（十五）加強信息互通共享。各地要建立涉地司法處置協(xié)同機制，實現(xiàn)凡涉及建設用地使用權司法處置的案件，司法機關在處置決定作出前應向當?shù)刈匀毁Y源主管部門了解涉案建設用地使用權情況，防止因信息不對稱造成土地處置后，難以轉移登記或無法開發(fā)利用等糾紛。政府有關部門或事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。

六、健全服務體系，加強監(jiān)測監(jiān)管

（十六）提供便捷高效的政務服務。各地應將土地二級市場交易機構和不動產(chǎn)登記機構設立在同一場所辦公，加強交易與登記的銜接，實現(xiàn)交易檢驗、登記一體化，提供便捷、高效的一站式服務，進一步縮短交易時限。

（十七）培育和規(guī)范中介組織。調(diào)動社會中介機構參與交易服務的積極性，建立國有土地二級市場評估、咨詢、法務、居間代理等中介機構庫，從機構庫中隨機抽取中介機構，開展專業(yè)服務，建立公開、公正、透明的中介服務秩序。采取打分、綜合評價、績效考評、階段排名、懲戒和退出機制等措施，建立中介機構退出機制，對存在脫離土地市場實際進行價格評估謀取不正當利益、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的，給予警告或者強制退出中介市場。不斷規(guī)范價格評估、咨詢服務等中介服務行為。

（十八）加強市場監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控。以省級平臺為核心健全土地二級市場的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度。完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)，定期形成監(jiān)測分析報告，綜合分析研判市場形勢，以落實地價公示制度為基礎，發(fā)揮地價的宏觀調(diào)控作用，促進低效用地開發(fā)利用。落實產(chǎn)業(yè)用地政策，以盤活存量建設用地為載體促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，優(yōu)化土地利用結構，實現(xiàn)土地經(jīng)濟效益最大化。

（十九）完善土地市場信用體系。從信息發(fā)布、合同簽訂、履約情況、土地資源利用效率等方面完善市場主體信用征詢，評價企業(yè)信用等級、推動失信聯(lián)合懲戒。鼓勵各級政府機制創(chuàng)新，提高全省信用體系建設水平。

七、保障措施

（二十）加強組織領導。市、縣級政府是完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場工作的責任主體，要按照國務院和省政府的相關規(guī)定，將此項工作納入保護自然資源、加強生態(tài)文明建設的議事日程。各級自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責任，做好土地二級市場建設的人員和經(jīng)費保障工作。從2020年開始，實現(xiàn)國有土地使用權和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押的二級市場同等管理。

（二十一）加強宣傳引導。各地政府要加大宣傳力度，各級自然資源部門要強化政策解讀，正確引導市場預期，積極回應公眾關切。要引領市場主體依法依規(guī)從事交易行為，調(diào)動各類市場主體積極性，共同維護土地二級市場秩序，提高市場配置效率。

（二十二）嚴格責任追究。對違反土地二級市場相關規(guī)定的政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究，對工作中發(fā)現(xiàn)的涉嫌違紀或職務違法、職務犯罪問題線索，及時移交紀檢監(jiān)察機關辦理。





吉林省人民政府辦公廳

2019年12月31日

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