濟(jì)政辦字〔2019〕61號(hào)《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見(jiàn)》

濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見(jiàn)





濟(jì)政辦字〔2019〕61號(hào)

各區(qū)縣人民政府，市政府有關(guān)部門（單位）：

為深入推進(jìn)我市城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作，進(jìn)一步提升建設(shè)用地綜合利用水平，根據(jù)原國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于節(jié)約集約用地保障重大項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)》（魯政辦字〔2019〕90號(hào)）、《濟(jì)南市人民政府印發(fā)關(guān)于落實(shí)國(guó)土資源節(jié)約集約示范省創(chuàng)建工作的實(shí)施方案的通知》（濟(jì)政發(fā)〔2018〕32號(hào)）等文件精神，經(jīng)市政府同意，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、適用范圍

城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地是指位于規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，布局散亂、利用粗放、用途不合理、權(quán)屬清晰且不存在爭(zhēng)議的存量建設(shè)用地。城鎮(zhèn)低效用地由各區(qū)縣政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合效益評(píng)估后認(rèn)定，具體包括以下6種類型：

（一）不符合現(xiàn)有國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、安全、環(huán)保、能耗等要求的產(chǎn)業(yè)用地；

（二）各區(qū)縣政府通過(guò)畝均綜合效益評(píng)價(jià)認(rèn)定為低效的產(chǎn)業(yè)用地；

（三）布局散亂、利用粗放，不符合《山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2019年）》要求的存量建設(shè)用地；

（四）土地利用強(qiáng)度低，不符合城市規(guī)劃功能定位和要求的存量建設(shè)用地；

（五）已建成但利用不充分或閑置的公共建筑等涉及的存量建設(shè)用地；

（六）各區(qū)縣政府認(rèn)定的其他低效利用存量建設(shè)用地。

依法認(rèn)定的閑置土地以及不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不列入低效建設(shè)用地再開發(fā)范圍。

二、開發(fā)模式

低效建設(shè)用地再開發(fā)遵照政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行、市場(chǎng)取向、因地制宜、規(guī)范運(yùn)作的原則。項(xiàng)目開發(fā)需符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和低效建設(shè)用地再開發(fā)等專項(xiàng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人和社會(huì)力量廣泛參與，強(qiáng)化政府引導(dǎo)作用，合理確定低效建設(shè)用地再開發(fā)方向和目標(biāo)，嚴(yán)格按照再開發(fā)要求和程序?qū)嵤?，保證再開發(fā)工作規(guī)范運(yùn)作、有序推進(jìn)。

（一）政府收儲(chǔ)改造。規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的土地，按照國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地，以及按照相關(guān)規(guī)定需納入政府儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地，由政府收回土地使用權(quán)后依法辦理供地手續(xù)，并給予原國(guó)有土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償。

（二）原土地使用權(quán)人改造。在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的存量建設(shè)用地實(shí)施改造開發(fā)。對(duì)納入成片改造范圍的城鎮(zhèn)低效用地，原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購(gòu)歸宗后實(shí)施改造；原土地使用權(quán)人分散的，各方明確權(quán)利義務(wù)后可組建聯(lián)合開發(fā)體，實(shí)施整體改造開發(fā)。除改造開發(fā)為商品住宅外，需辦理供地手續(xù)的，可采取協(xié)議出讓方式辦理。

（三）市場(chǎng)主體改造。在城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)范圍內(nèi)，市場(chǎng)主體可根據(jù)再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃收購(gòu)相鄰多宗地塊，申請(qǐng)集中改造。各級(jí)自然資源和規(guī)劃部門可依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施主體的申請(qǐng)將分散的土地歸宗，除改造開發(fā)為商品住宅的土地外，按照協(xié)議出讓方式補(bǔ)繳地價(jià)，報(bào)市、區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，注銷原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬并為項(xiàng)目實(shí)施主體辦理新的登記手續(xù)。

采取上述（二）（三）模式改造開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性用地的，除按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求無(wú)償提供項(xiàng)目總建筑面積的10%或項(xiàng)目用地總面積的15%用于政府公益設(shè)施。無(wú)償提供的建筑面積和用途應(yīng)在土地出讓合同中予以約定。

改造項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案需報(bào)自然資源和規(guī)劃部門審查并取得規(guī)劃許可證。

三、鼓勵(lì)措施

（一）鼓勵(lì)立體綜合開發(fā)模式，充分利用和配置地上、地下空間資源。各區(qū)縣政府應(yīng)充分結(jié)合城市發(fā)展階段、功能定位和空間布局要求，統(tǒng)籌做好地上、地下空間開發(fā)利用規(guī)劃。鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體實(shí)施地上、地下綜合開發(fā)，對(duì)利用自有存量建設(shè)用地自行改造的項(xiàng)目，地下部分建筑面積減半收取土地出讓金；地上部分兼容的綠地、公交場(chǎng)站等公共服務(wù)設(shè)施計(jì)入總建筑面積，不計(jì)收土地出讓金，由項(xiàng)目實(shí)施主體無(wú)償代建并移交相關(guān)部門管理使用。

（二）在不改變土地用途且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，以追加投資、提高容積率和土地利用率等方式繼續(xù)開發(fā)，需整體轉(zhuǎn)讓或具備宗地分割條件部分轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市、區(qū)縣政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。

（三）符合城市規(guī)劃的自有工業(yè)用地，原土地使用權(quán)人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目或新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，具體參照《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于加快工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（濟(jì)政辦發(fā)〔2019〕10號(hào)）、《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(jiàn)（暫行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2019〕7號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

（四）因舊城區(qū)改造需異地搬遷，且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的工業(yè)項(xiàng)目，依法收回原國(guó)有土地使用權(quán)的，市政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地安置同用途的土地使用權(quán)。

（五）利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)載體、互聯(lián)網(wǎng)+等新業(yè)態(tài)，改建房屋或新建建筑面積不超過(guò)原總建筑面積15%的，經(jīng)區(qū)縣政府批準(zhǔn)，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過(guò)渡期政策，過(guò)渡期5年。過(guò)渡期滿后，可按新用途、新權(quán)利類型及市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。

（六）在符合規(guī)劃的前提下，土地用途變更為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等國(guó)家、省、市支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，按相關(guān)程序認(rèn)定，經(jīng)市、區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。此類土地再開發(fā)后需分割轉(zhuǎn)讓的，可參照《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(jiàn)（暫行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2019〕7號(hào)）執(zhí)行。

（七）因用地面積較?。ú怀^(guò)3畝）或形狀不規(guī)則，不具備獨(dú)立開發(fā)建設(shè)條件的建設(shè)用地，應(yīng)納入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。單宗用地面積不超過(guò)3畝，累計(jì)不超過(guò)開發(fā)項(xiàng)目用地總面積的10%，規(guī)劃要求與相鄰?fù)恋匾徊⒓虚_發(fā)的零星建設(shè)用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），經(jīng)市、區(qū)縣政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議出讓方式供地。

（八）合理確定土地出讓金。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中，因涉及改變土地用途、提高容積率等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，除另有規(guī)定外，應(yīng)按現(xiàn)用地條件土地價(jià)格與原用地條件土地價(jià)格（或劃撥土地使用權(quán)價(jià)格）的差額補(bǔ)交土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）。原用地條件不明確的，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件。

（九）調(diào)整收益分配政策，鼓勵(lì)各區(qū)縣政府實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中，需補(bǔ)交土地出讓金的，納入市級(jí)財(cái)政管理。在2020年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的60%分配給項(xiàng)目所在區(qū)縣政府；在2021年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的50%分配給項(xiàng)目所在區(qū)縣政府；在2021年12月31日以后簽訂出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的30%分配給項(xiàng)目所在區(qū)縣政府。該出讓收入應(yīng)統(tǒng)籌用于建設(shè)完善本轄區(qū)公共配套設(shè)施功能。對(duì)于按規(guī)定需公開出讓的土地，土地出讓金仍按現(xiàn)行有關(guān)政策分配管理。萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)土地出讓收益按照《山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈濟(jì)南市萊蕪市行政區(qū)劃調(diào)整對(duì)支持萊蕪區(qū)鋼城區(qū)駐地發(fā)展的工作方案〉的通知》（魯政辦字〔2019〕17號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。獨(dú)立審批建設(shè)用地的區(qū)縣政府可自行制定鼓勵(lì)政策。

四、推進(jìn)措施

（一）開展存量建設(shè)用地調(diào)查。各區(qū)縣政府應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際以及省自然資源廳制定的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國(guó)第三次土地調(diào)查初步成果的基礎(chǔ)上開展低效用地補(bǔ)充調(diào)查，以鎮(zhèn)（街道）為單元開展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查，摸清存量建設(shè)用地規(guī)模、分布、產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出、綜合效益及再開發(fā)潛力等情況，匯總調(diào)查數(shù)據(jù)并建立數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）建立低效建設(shè)用地項(xiàng)目庫(kù)并動(dòng)態(tài)更新。各區(qū)縣政府應(yīng)按照原國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）要求，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)產(chǎn)業(yè)用地和其他存量建設(shè)用地實(shí)施綜合效益評(píng)估，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果合理界定低效建設(shè)用地，建立本地區(qū)低效建設(shè)用地項(xiàng)目庫(kù)。要健全有進(jìn)有退、優(yōu)勝劣汰的低效建設(shè)用地再開發(fā)動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，每年定期開展存量建設(shè)用地補(bǔ)充更新調(diào)查工作，同步更新完善存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀成果數(shù)據(jù)庫(kù)。

（三）編制低效建設(shè)用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。各區(qū)縣政府應(yīng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等，以低效建設(shè)用地項(xiàng)目庫(kù)為基礎(chǔ)，明確低效建設(shè)用地性質(zhì)用途、規(guī)模布局以及再開發(fā)目標(biāo)任務(wù)，科學(xué)制定低效建設(shè)用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，合理確定實(shí)施時(shí)序。各區(qū)縣低效建設(shè)用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門初審，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。市發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、行政審批服務(wù)等部門按照各自職能辦理相關(guān)手續(xù)。如根據(jù)存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r需對(duì)再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃實(shí)施修改的，應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)。

項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)低效建設(shè)用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制項(xiàng)目實(shí)施方案，明確開發(fā)期限、項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡、實(shí)施步驟、逾期處置方案等內(nèi)容，報(bào)各區(qū)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施，其中項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門審查同意。

（四）建立掛鉤機(jī)制。市自然資源和規(guī)劃部門要加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的督促指導(dǎo)，將各區(qū)縣城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作推進(jìn)情況與下一年度新增建設(shè)用地計(jì)劃分配相掛鉤，對(duì)于推進(jìn)快的區(qū)縣，在分配新增建設(shè)用地計(jì)劃時(shí)予以適度傾斜和支持，對(duì)于推進(jìn)較慢的區(qū)縣，扣減下一年度新增建設(shè)用地指標(biāo)。

（五）完善項(xiàng)目信息公開制度，規(guī)范土地出讓程序。建立公開暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，尊重原土地權(quán)利人意愿，保護(hù)原土地權(quán)利人合法權(quán)益。對(duì)改造項(xiàng)目具體情況、用地手續(xù)辦理情況、補(bǔ)繳地價(jià)等實(shí)行全過(guò)程公開，切實(shí)保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，涉及出讓的土地必須開展地價(jià)評(píng)估、集體決策、結(jié)果公示。

五、組織實(shí)施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作由分管副市長(zhǎng)牽頭負(fù)責(zé)，市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財(cái)政、國(guó)資、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等部門要各司其責(zé)，與各區(qū)縣政府密切配合，上下聯(lián)動(dòng)，形成合力。市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)日常組織協(xié)調(diào)和推進(jìn)落實(shí)等具體工作。各區(qū)縣政府要統(tǒng)籌謀劃，周密部署，強(qiáng)力推進(jìn)，有序開展本轄區(qū)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作。

（二）明確職責(zé)分工。城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、部門服務(wù)、以區(qū)為主、屬地負(fù)責(zé)”原則，各區(qū)縣政府是本區(qū)域城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作責(zé)任主體，負(fù)責(zé)轄區(qū)低效用地再開發(fā)規(guī)劃計(jì)劃編制和實(shí)施工作；市發(fā)展改革、行政審批服務(wù)部門負(fù)責(zé)依法依職能辦理再開發(fā)中涉及投資項(xiàng)目的審批事項(xiàng)；市工業(yè)和信息化部門負(fù)責(zé)再開發(fā)中涉及技術(shù)改造項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)及備案，牽頭開展工業(yè)布局調(diào)整工作；市國(guó)資部門負(fù)責(zé)再開發(fā)中的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管工作；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)國(guó)有土地上的房屋征收管理、工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管及有關(guān)手續(xù)辦理；市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)辦理有關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)；市財(cái)政部門負(fù)責(zé)按市政府要求落實(shí)好相關(guān)資金扶持政策；市生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作。

（三）強(qiáng)化服務(wù)保障。各區(qū)縣政府負(fù)責(zé)組織制定、審批再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，涉及的供地方案經(jīng)區(qū)縣政府審查后，由市自然資源和規(guī)劃部門匯總報(bào)市政府批準(zhǔn)，區(qū)縣自然資源部門簽訂土地有償使用合同并監(jiān)管實(shí)施。市自然資源和規(guī)劃部門要對(duì)再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案及實(shí)施情況加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。獨(dú)立審批建設(shè)用地的區(qū)縣政府自行制定工作流程。

各級(jí)各部門要積極宣傳引導(dǎo)，做好政策解讀，優(yōu)化流程、提高效率，建立制度、落實(shí)責(zé)任，確保低效建設(shè)用地再開發(fā)工作規(guī)范運(yùn)作、有序開展。市自然資源和規(guī)劃等有關(guān)部門要按照職責(zé)分工分別制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

本實(shí)施意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期至2024年11月30日。

濟(jì)南市人民政府辦公廳

2019年12月10日

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